沈阳市消费者协会公布商品房认购合同十大“霸王条款”

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昨日，沈阳市消费者协会公布了沈阳市商品房认购合同中的十大“霸王条款”，并组织“3.15”律师小组对不平等格式条款进行了评议。一霸:签署认购书后不退还定金的典型条款:“当订户签署该认购书时，他将立即支付定金。认购书签署后，押金将不予退还。”律师评论:定金条款对合同双方都是一种约束。签署认购合同后，无论出于何种原因，定金都不会退还，这只是开发商的立场。●消费者协会建议:将上述条款修改为:“如因非双方原因不能签订商品房买卖合同，出卖人应当将定金退还给买受人；由于出卖人的原因或者过错，商品房买卖合同不能签订的，出卖人应当双倍返还买受人的定金。”第二个暴君:收集真金白银，但无息返还。典型条款:“认购当日，如乙方认为甲方的财产有任何问题，甲方将无息退还乙方所有的诚意金。”■律师评论:开发商在收到(预售)许可之前向买方收取任何预订费是非法的。无息退还定金是免除开发商责任的无效条款，也是开发商短期融资的一种手段。●消费者协会:买受人应与开发商协商，同意因开发商过错导致买受人未能选择房屋的，开发商应在返还定金的同时向买受人支付违约金。三霸:“认购”概念模糊，典型的货币流通条款是:“认购人必须在签订该房屋的保留协议之日向出卖人支付2万元的保留金，并在三天内按照选定的支付方式补足剩余房款。”■律师评论:通过与订户签署所谓的“房屋预订协议”，这相当于向购买者收取建造房屋的费用。●消费者协会建议:如开发商已取得商品房预售(销售)许可证，应与开发商签订正式的商品房销售合同。四霸:为面积误差设置退款陷阱的典型术语:“在此保留区签署的房屋面积为暂定面积。如果暂定面积和实际面积之间有任何差异，将根据预订中商定的价格或多或少地退还差额。”■律师评论:该格式条款侵犯了消费者独立选择和公平交易的权利。如果面积误差过大，将会影响房屋的结构甚至使用功能，或者房屋的总价格会大幅上涨，这将增加用户的支付压力。●消费者协会的建议:明确同意开发商的面积误差由买方承担，并就无法承受的面积误差达成公平合理的解决方案。五霸:免除法律条款的典型条款:“开发商提供的相关销售资料及销售人员的口述仅供示范或参考，所有细节以政府批准的图纸及相关法律文件及双方签署的《商品房买卖合同》为准，认购人应清楚理解。”■律师评论:该条款排除了开发商制作的商业广告和促销材料成为要约的任何可能性。其内容与法律相抵触，是无效条款。●消费者协会的策略:对于开发商的任何宣传材料或口头承诺，消费者应将相关内容写入合同或使用开发商提供的价格、效果图、平面图和海报作为合同附件，并明确规定违约责任。六霸:退订房的开发商点点头。典型条款:“所购商品房一经认购，未经出卖人同意，不得收回。”■律师意见:开发商设立该格式条款，明显排除了认购人依法终止《商品房认购合同》的权利，将该权利的行使限制为“经开发商同意”，绝对控制了开发商退房的决策权。●消费者协会的策略:如果购买者发现开发商提供的商品房认购书、认购书、购买订单和预约有类似的约定，应要求开发商删除。同时，有必要增加开发商不履行合同、不出售房屋应承担的责任。七个暴君:对不真实信息的责任是不平等的。典型条款:“订户声明他在此预订中提供的所有信息都是真实的。如因信息不准确导致双方协议无法履行或通知延迟，所有责任由订户承担，卖方不承担任何责任。”■律师评论:该条款是一个权利和义务不平等的格式条款。双方签订合同时，必须向对方提供真实的资料，但该条款没有提到开发商的违约责任。●消费者协会:购房者应在协议中规定开发商提供虚假信息的违约责任。八霸:约定举证责任“神秘”的典型条款:“证明认购人是否按时到达指定地点与出卖人协商签订《商品房买卖合同》的举证责任由认购人承担。”■律师评论:该条款是一个不公平的格式条款，隐藏着秘密，可能导致开发商转让预定商品房或开发商没收认购人的定金。●消费者协会建议:买受人与开发商协商签订《商品房买卖合同》时，应保留开发商提供的合同文本，以书面、录音、录像的形式记录签订情况，或请公证员公证。九八:开发商单方限制解约权的典型条款:“认购人已接受公示的《商品房买卖合同》的内容，同意按照公示的《商品房买卖合同》的条款签订合同。”■律师意见:根据法律规定，如因非双方原因不能签订《商品房买卖合同》，如有定金条款，出卖人应将定金退还给认购人。●消费者协会的建议:在与开发商达成共识后，协商后的合同文本将作为双方认购协议的附件。十霸:规定限制购买者谈判权的典型条款:“认购人签署本认购书时，已完全了解认购条件并同意遵守，已完全了解所认购商品房的状况。”■律师评论:开发商希望限制买方根据本条款协商合同条款的权利，订户不能以对“认购条件”的无知或误解为由拒绝签署合同。●消费者协会的策略:查明房地产是否属于合法销售范围，然后签订商品房销售合同。